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Real Estate Patagonia Argentina
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Agence immobilière Patagonie Argentine
1. Faut-il utiliser les services d'un agent immobilier ou d'un vendeur de biens ? Si vous désirez acquérir un bien en Argentine, utilisez toujours les services d'une société crédible et reconnue dans le domaine immobilier. Il existe beaucoup trop de marchands de biens prêts à vous aider, mais qui ne cherchent qu'à obtenir une commission d'intermédiaires, sans pour autant être capables de vous apporter les informations et l'assistance nécessaires pour mener à bien une opération immobilière. Ne croyez pas que vous pourrez ainsi faire des économies, car il existe en Argentine, comme dans d'autres pays, des lois coutumières qui permettent à n'importe qui d'exiger une commission, rien qu'en mettant en relation un vendeur et un acheteur éventuel. 2. Existe-t-il pour un étranger quelque obstacle légal pour acquérir un bien en Argentine ? Aucune barrière légale, que vous soyez une personne réelle ou virtuelle, un acheteur individuel ou le représentant d'une société, ne vous empêchera d'acquérir propriétés et terrains en Argentine. Par contre, si par la suite vous désirez vendre ou effectuer une transaction, vous aurez besoin de satisfaire à certains impératifs fiscaux avec l'Administration des Revenus Publics (AFIP), et un agent expérimenté peut vous aider à vous en libérer. Si vous avez ainsi recours à un tiers agent, que vous soyez une personne individuelle ou représentant d'une société, assurez vous qu'il est officiellement enregistré et reconnu par l'AFIP, car il sera à même d'intervenir en votre faveur pour tous problèmes légal ou fiscal. Un notaire pourra ensuite confirmer l'exécution du contrat de vente auprès de l'AFIP. Sans représentant valide, vous devrez signer et vous engager, sans connaissance spécifique de l'espagnol au domaine immobilier, sur des documents officiels et sur un contrat de vente peut-être mal rédigé. 3. Quels sont les documents nécessaires ? Vous devez présenter les documents d'identité habituels, en cours de validité de votre pays d'origine, ainsi que votre passeport. De plus, si vous agissez pour le compte d'une société ou de tiers, vous devez présenter tous les documents justificatifs (contrat, agrément, accréditation), traduits en espagnol et visés par le consulat espagnol du pays d'origine (apostille), et ce même si votre société est issue d'un état adhérant à la Convention de La Haye. Si un pouvoir de représentation a été établi, il doit être traduit par un traducteur agréé et légalisé. Si nécessaire, le pouvoir doit également comporter une "apostille". 4. Comment procéder pour acquérir un bien ? Après avoir effectué votre selection , vous voudrez être absolument certain de la légalité des opérations et rassuré en particulier sur vos droits dans un pays étranger. C'est là qu' Alpha Project Patagonia va intervenir et vous apporter l'assistance de personnes expérimentées qui vous guideront tout au long des étapes de votre acquisition. 5. Quelle est la première étape à effectuer pour réaliser un achat ? Il s'agit de la réservation, c'est à dire d'arrêter l'affaire. Lorsque vous êtes fixé sur le choix d'un bien, la première chose à faire est d'arrêter l'affaire, en proposant une somme afin de retirer le bien du marché actif, et de le réserver pour la suite des opérations. La procédure habituelle est de proposer une avance d'achat, qui représente un dépôt d'environ 10% du prix total estimé du bien. Cette avance correspond à une offre qui peut être acceptée ou refusée par le vendeur. Si votre offre est acceptée, dans un délai de dix jours au plus, vous signerez un protocole d'accord (Boleto de compra/venta) précisant les conditions de cession et achat du bien. Si votre offre est refusée, vous pouvez alors négocier une offre plus adaptée, ou demander la réintégration de votre dépôt sous 24 heures. 6. Comment le titre de propriété est-il transféré ? Par Contrat. Lorsque vous achetez un bien en Argentine, après la réservation par une avance de paiement, et l'acceptation de votre offre, le transfert de propriété du vendeur à l'acheteur, est concrétisé par un contrat établi devant notaire, et à une date acceptée par les deux partis. Au contraire de pratiques de certains pays, comme les USA ou le Canada, où le rôle du Notaire est limité à l'authentification des signatures, le notaire en Argentine est un homme de loi qui prépare et rédige les documents officiels et légaux, qui authentifie et certifie les pièces, et qui légalise ainsi les opérations résultantes. Le Notaire préparera le Contrat en fonction des lois en vigueur dans le pays, et garantira la transaction, en vérifiant que le bien est disponible, libre de toutes obligation ou hypothèque (taxes, amendes, contraintes et prescriptions diverses). Une fois le Contrat accepté à l'enregistrement au Registre Public des Propriétés, le document original sera retourné, sous scellés, avec les signatures et estampilles correspondantes. Si tout est conforme, le Contrat sera enfin enregistré au Registre Public dans les 30 à 60 jours suivant sa présentation. 7. Comment s'effectue le paiement ? Généralement les paiements dans les opérations immobilières s'effectuent cash et en monnaie US. Pour un étranger, il est pratique de réaliser un transfert de fonds à travers une Agence officielle de change ou directement par une Banque. Ce genre d'opération coûte environ 1 à 1,5% du montant transféré en frais de courtage, et demande autour d'une semaine. La Banque intéressée doit déclarer le transfert auprès de la Banque centrale de la république d'Argentine (BCRA), en accord avec les lois locales. On peut également virer une partie de la transaction sur un compte étranger, mais ce montant n'apparaîtra pas dans le contrat, ce qui pourrait avoir des conséquences sur des opérations immobilières ultérieures. 8. Que se passe-t-il si je trouve un bien par moi-même et si je ne demande qu'une assistance pour achat ? Alpha Project Patagonia possède une longue expérience comme acheteur, et nous serons heureux de vous aider. Nous pouvons vous proposer un service d'assistance professionnelle durant toute la période de négociation, d'achat et d'enregistrement. Nous participons également comme intermédiaire entre vendeur et acheteur pour expliquer, préparer et organiser les rencontres avec les autorités gouvernementales. 9. Existe-t-il un financement immobilier en Argentine ? Le financement immobilier est tout à fait possible en Argentine. Vous pouvez obtenir une hypothèque sur votre bien auprès d'une banque. Mais comme les transactions sont habituellement des versements cash, il est plus courant de se faire financer directement par le vendeur ou un tiers, en paiements différés à court terme et à faible taux d'intérêts fixes. Il est egalement possible de négocier un prêt ou une hypothèque (ou mieux une caution) dans son pays d'origine, et utiliser ainsi directement les liquidités pour acquérir rapidement et facilement un bien en Argentine. 10. Quels sont les frais d'enregistrement ? Une taxe fiscale, droits d'enregistrement, doit être acquittée ou non au moment de la transaction, en fonction de la region ou se situe le bien . Le montant de cette taxe peut varier de 2,5 à 4% du montant de la transaction suivant la province où le bien est situé. Les frais notariaux seront calculés en fonction de la valeur du bien, généralement sur un taux variant de 2 à 3% du montant indiqué sur le contrat de vente. Il peut exister une taxe supplémentaire en fonction de la quantité de biens possédés dans la région. 11. Quels sont les impôts sur les biens ? Les impôts locaux en Argentine sont très bas, comparés à ceux d'autres pays américains ou européens. Ces impôts, gérés par la municipalité, dépendent de la situation du bien, et seront acquittés généralement semestriellement, bien que certaines régions les réclament trimestriellement. Les impôts fonciers, eux, sont calculés sur la valeur du bien, et suivant une loi de finances. Ces impôts fonciers ne dépendent pas du prix d'achat ou de vente du bien, ils sont en general calculés sur une base 40 à 60% plus basse que la valeur réelle du bien. 12. Que faut-il savoir sur les taxes au cours de la revente d'un bien ? Si vous décidez de revendre votre bien en Argentine, vous devrez acquitter une taxe de transfert de propriété (ITI), qui correspond à environ 1,5% de la valeur déclarée du bien sur le contrat de vente. Néanmoins, il est nécessaire de se renseigner auprès de l' AFIP pour savoir si la revente n'impose pas une taxe sur la plus-value éventuelle réalisée. Ce calcul de plus-value tient compte de nombreux justificatifs de frais et dépenses, incluant d'ailleurs le prix achat d'un nouveau bien, en remplacement du précédent. Cette vérification est particulièrement nécessaire pour les gérants de Société, ou si vous agissez en tant que tierce personne lors de revente de biens, car c'est une pratique courante de déclarer un prix de vente plus faible que le prix réel pour minimiser l'ITI, et Après l'AFIP est à même d'évaluer, voir de corriger le montant de la taxe. 13. Que sont ces zones de sécurité (ZONAS DE SEGURIDAD DE FRONTERAS)? Les zones de sécurité (ZONAS DE SEGURIDAD DE FRONTERAS), sont des espaces classés, définis par le gouvernement, et qui supportent des contraintes particulières. Pour obtenir l'autorisation d'achat de parcelles situées dans ces zones, vous devrez répondre à certaines contraintes spécifiques et qui dépendent des emplacements correspondants. 14. Peut-on construire sur ces ZSF ? Si ces parcelles sont localisées dans une zone touristique, et que vous voulez investir dans ce domaine ou une activité connexe, il sera facile d'obtenir les dérogations correspondantes. De même, si vous apportez la preuve de résidence pendant un temps assez long dans la zone considérée, ou bien, la preuve d'appartenance à une famille résidant déjà dans cette zone (parents, conjoint, enfants), l'obtention d'autorisation en sera facilitée. L'acquisition de terrain dans ces zones spécifiques ne peut en aucun cas être réalisée sans avoir auparavant obtenu les autorisations nécessaires. Compte tenu de l'augmentation des investissements par des étrangers au cours des deux dernières décades, les règles et lois correspondantes ont été précisées et notablement renforcées. 15. Qui doit payer les commissions de vente ? La pratique courante avec Apha Project Patagonia est de désigner le vendeur lorsque cela est possible . Sinon, dans le cas contraire, le précédent propriétaire règle une partie de la commission auprès de l'agent immobilier, ou de l'intermédiaire de vente à l'issue de la transaction et l'acheteur régle la partie qui lui correspond au moment de la signature du contrat d' achat ( Boleto de compra/venta ), à moins d'avoir signé un accord préalable particulier. 16. Peut-on posséder un titre de propriété à son nom ? La décision d'avoir un titre de propriété achetée en Argentine à son nom propre, ou au nom d'un représentant étranger, est parfaitement libre, et dépend de vous-même. 17. Qui est considéré comme représentant étranger en Argentine ? Est considérée comme personne juridique étrangère : a) celui qui réside hors des frontières nationales, et qui possède directement ou indirectement la majorité des actions ou les pouvoirs suffisants pour emporter la majorité des votes au cours d'une réunion d'actionnaires. b) l'étranger qui réside en Argentine, actionnaire majoritaire, ou possèdent les pouvoirs correspondants. c) celui dont la Société est établie hors des frontières nationales, ou dont le conseil d'administration est composé d'étrangers. L'organisme compétant pour gérer tous les aspects relatifs aux personnes juridiques étrangères à Buenos aires est l'Inspection Générale de la Justice. 18. Comment s'assurer de la validité de son titre de propriété ? Avant de clore l'achat du bien, le Notaire aura vérifié l'enregistrement du titre de propriété dans le Registre correspondant des Propriétés, et se sera procuré le certificat, délivré à cet effet par le bureau d'enregistrement, confirmant la transaction et authentifiant le propriétaire concerné. Ces documents sont numérotés, datés et certifiés par le Bureau des Registres, en accord avec les lois et règlements en vigueur. (éventuellement, spécifiquement du lieu de l'opération). Après l'exécution d'un éventuel contrat de transaction choisi au départ, le Registre correspondant sera complété en conséquence. 19. Un étranger peut-il acheter et posséder un bien en Argentine ? La propriété de biens immobiliers en Argentine est parfaitement prévue par la Constitution nationale. De plus, un étranger jouit des mêmes droits et avantages de propriété qu'un citoyen argentin, indépendamment du fait que le bien soit en nom propre ou au nom d'une société. 20. Faut-il être résident pour acheter un bien en Argentine ? Il n'est pas requis d'être résident pour acquérir un bien en Argentine. Il semble néanmoins évident que si vous envisagez de vivre habituellement en Argentine, l'obtention du droit de résidence en Argentine vous facilitera la vie... Alpha Project Patagonia peut également vous mettre en rapport avec les administrations correspondantes, pour vous aider dans ce sens si vous le désirez. 21. Que choisir ? Construire ou acheter une résidence existante ? Construire n'est jamais facile, où que l'on soit ! Il est plus aisé d'acquérir une résidence déjà construite, pour voir ce que l'on achète. En Argentine ces dernières années, le prix des constructions de très bonne qualité a beaucoup évolué, de même que la disponibilité de contractants sérieux et des compagnies de travaux publics, surtout dans des endroits assez éloignés des grandes villes traditionnelles. Cependant, si vous ne trouvez pas ce dont vous rêvez dans les possibilités existantes, ou si vous devez accepter trop de compromis en regard de vos désirs et de vos goûts, de votre confort et autres, nous ne saurions trop vous recommander de penser sérieusement à faire construire... Fort heureusement, en Argentine, existent des processus bien établis qui permettent aux constructeurs et à ceux qui désirent faire construire de s'entendre intelligemment. De plus, des normes de construction et de prix ont été préparées par un groupement d'architectes diplômés et d'ingénieurs, qui vous permettront de choisir et de décider en toute tranquillité de votre résidence. 22. Combien coûte la construction d'une maison ? Les coûts de construction sont estimés au mètre carré, et vont de 500 à 1000 US$ (ou plus) pour une résidence de très bon niveau de qualité. Ce prix correspond à l'habitation elle-même (murs, planchers, toitures, portes et fenêtres, plomberie et électricité), mais n'englobe pas le terrassement, les meubles et fournitures. Le coût dépend bien sûr du type et de la qualité des matériaux utilisés, du contractant sélectionné, des sols et de la localisation de la construction. Il convient également de s'assurer de la viabilisation du site, si vous désirez vous isoler ! 23. Comment sélectionner un contractant fiable et sérieux ? Vous avez compris qu'Alpha Project Patagonia est apte à choisir pour vous l'architecte, l'ingénieur ou le contractant convenant à vos besoins. Grâce à notre expérience des lieux et du pays, vous aurez tous loisirs pour exercer votre choix parmi les projets et exemples que nous aurons sélectionné pour vous, en fonction des matériaux, des styles de construction et même du maître d'oeuvre que vous aurez prédéfinis. 24. Qui prendra soin de ma propriété quand je ne serai pas là ? C'est une bonne question, et elle est très souvent posée après un achat de bien en Argentine. Si vous n'avez pas acquis une résidence incluse dans un complexe tel un condominium, ou un country club, avec clôtures, administration locale et service de sécurité, il est pratiquement et impérativement recommandé de louer les services d'une société de gardiennage, d'autant plus s'il s'agit d'une grande propriété, et d'un emplacement retiré ou isolé. Alpha Project Patagonia est en rapport avec des sociétés et des gens de confiance pour ce genre de soins. Et nous pouvons conseiller les services appropriés à des situations particulières, en fonction du type de résidence, et des contraintes locales. Conclusion. Tout ceci correspond à des concepts de base, mais il faut être conscient qu'acheter un bien ou construire une résidence en Argentine, comporte également d'autres préoccupations avant que tout ne soit terminé correctement. Alpha Project Patagonia travaille avec toutes les administrations, et tous les corps de métiers, en maître d'oeuvre quand nécessaire, pour assurer le suivi complet de chaque opération, permettant ainsi un déroulement harmonieux et optimisé des chantiers confiés et des affaires suivies, et à la satisfaction de tous. Nous espérons que ces informations vous seront utiles, mais si vous avez néanmoins un doute ou une question en suspend pour acheter ou vendre un bien en Argentine, n'hésitez pas à nous contacter.
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